这个问题，越来越被高频提及。
隔壁老王都放水成那样了，深圳不表示一下？
有粉丝甚至祭出了来自银行内部人士的大招：五六月份铁定要放松！
就在五一小黄金周的档口，又有几座城市松绑。而深圳中介信誓旦旦说的“时间窗口”再次重启失败。
任你潮水滔滔，我当孤芳自傲。
放松限购、扩容、直辖，这三大“深圳哥德巴赫猜想”，每到一定的时间周期，就会从各个角落蹦跶出来。
这次，会是真的吗？
回顾一下历史，是为了更好的知道现在。
年9月30日，深圳破天荒地颁布限购令，迄今已经近2个年头。
期间，任凭其他城市波澜起伏，深圳仍巍然不动。
最有希望的时机出现在年9月。
此前，全国共有46个大中城市实施限购，到了年9月末，除了北上广深和三亚5个城市外，其他城市全部放水。
就这样，深圳一路坚守到现在。
壹
居住需求与住房增量
打了个平手
从需求端再看看深圳为什么要坚持？
年5月29日的深圳市租赁发展研讨会上，市规土委透露了这个数据——
深圳常住人口的住房自有率为34%。即约/3的常住人口居住在自有住房中，2/3的常住人口需通过租赁等方式解决居住问题。
年深圳常住人口.66万人，也就是说，拥有自住房的人口仅约万人。
当然，这个数据是不断变化的。如今又该怎样呢？
年8月，深圳官方曾披露数据，深圳常住人口人均居住面积约28㎡（ps:有一种说法是，年这一数据约22㎡）。
不管是哪个数据，深圳人居住房面积都在全国大中城市垫底。
去年7月9日，市规自局起草了《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》，提出，确保至年全市常住人口人均住房面积达到40㎡以上。
要实现这个目标，从年到年的5年间，需每年提高0.8㎡，即每年新增至少万㎡的住房面积（去年深圳常住人口达到万人）。
近年深圳人口变化
问题来了，过去十年间，深圳常住人口平均增长30-50万人（年是个特例），即便是按照每人30㎡的住房需求，居住需求年增量在-万㎡。
这是因为：
.土地面积不变，人口增长，导致人口密度增长，居住需求当然会上升；
2.人口增长率与新增居住需求正相关，考验市场的供求关系。
发现没有？年均增长住房面积与居住需求，大体上打了个平手。
按照这样计算，下面的数据就有些恐怖了！
未来几年，深圳常住人口自有房率可能还停留在/3的水平，但是人口基数变大了，相应的“无房人口”就会变得更加庞大。具体的数据就不写了，毛估一下就行。
看懂了，就会明白上图的另一层含义。其实，“嘴哥”（szlujz）也是细思极恐。
贰
全球人口密度最高
建不了更多的房子
说了一大通，跟限购松绑有几毛钱关系？需求这么强烈，放开了岂不是更好？
问题是深圳根本建不了更多的房子！
深圳面积只有.27平方公里，在37个国内一级城市里排名34位。
从全世界看
深圳=0.9×东京（东京面积平方公里）
深圳=.2×伦敦（伦敦面积.3平方公里）
深圳=.6×纽约（纽约面积24.4平方公里）
深圳=3.3×首尔（首尔面积.77平方公里）
深圳=9×巴黎（巴黎面积05.4平方公里）
从全国来看
深圳＝0.3个上海＝0.2个北京＝0.27个广州
＝0.7个天津＝0.23个武汉＝0.3个南京
＝0.02个重庆＝0.5个沈阳
＝0.2个西安＝0.7个成都
实际上，深圳总人口达到万人的水平，常住人口与流动人口各占半壁江山。
深圳的总面积只有平方公里，按照万实际生活人口计算，人口密度达到了.25万人/平方公里。
深圳区域里超过一半是丘陵、河流、湖泊，是不能建房子的生态红线保护范围，所以深圳建成区的人口密度至少是2.5万人/平方公里。
从这个意义上说，深圳不仅是全国人口密度最高，也可能是全球人口密度最高的超级城市(澳门不是超级城市)。
人口密度的大小往往与购房需求、房价成正比。
这就很好理解，深圳的房价为什么这么高了。
也就不难理解，深圳限购的闸门要紧紧关着。否则的话，深圳房价要上天了。
花开两朵，再表一支。
每年新进入深圳的新城市居民，并非所有的人都要买房子，居住需求并不等同于购房需求。
大可以选择公租房和安居房啊！
“嘴哥”（szlujz）选取去年8月8日的数据，若以安居房每年建成4万套计算，轮候等待时间超过8年。
所以，这厢也不容乐观。
叁
不依赖房地产
深圳也能干得漂亮
还是要从数据中挖掘真相。
深圳发布2年一季度经济数据，GDP为.6亿元，同比增长2.0%，在一线城市中垫底。
在经济增长的三驾马车中，唯有投资是一抹亮色，保持正增长，而消费、外贸双双掉链子。
深圳投资的最大贡献者，不是传统意义上的大基建或房地产，而是来自制造业。
制造业投资增长52.9%，信息传输、软件和信息技术服务业投资增长40.5%，卫生和社会工作投资增长84.0%。
不依赖房地产，深圳也能干得很漂亮。
在很多地方，房地产绑架了GDP，这是事实。这些城市非常依赖土地收入来支撑财政，土地的收入平均要占到50%以上，部分小城市甚至达到80%以上。
图源：国民经略
在主要大中城市里，3城土地财政依赖度超过00%，其中杭州、佛山两地超过40%，位居全国前三。
南京、武汉、广州、西安、贵阳、南宁、常州、珠海、温州、昆明、长春等地超过00%，这其中不乏弱二线乃至三四线城市。
相比而言，北上深土地财政依赖度全国最低，深圳垫底，仅20%+。
从供地面积来看，年，上海、广州、北京土地成交面积分别为5万、62万、万㎡，而深圳成交面积仅为万㎡，不到广州的一半。
要知道，这已是过去5年深圳土地供应量最高的一年。
这又从一个侧面佐证了深圳房价为什么会一直高热不退。
年全国各城市卖地总收入（图源：中指数据）整个年，深圳累计卖出了价值2亿元的土地，对应去年3.07万亿的GDP，占比仅为3.65%，微不足道。
从多个角度看，深圳没有动力敞开胸怀，欢迎各地买家到深圳购房置业。
一来没有那个容量，二来也没有这个需要。
当然，事情都有AB面。
这更说明，深圳值得买入。
有机会，还是要在深圳买房。
也许会有那么一天，限购在全国范围都取消，但深圳将会是最后一个孤岛。
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